代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

6月16日，荔湾区浣花路以南、花地大道南以西AF0215021地块(紫兰苑)被中海地产以199220万元总价，扣除1000元/㎡配建的商业物业后，折合2.4万/㎡的楼面价将这块地收入囊中。

与前两天流拍的小梅大街7号AL011408地块的情境完全不同。

(相关资料图)

对于本次土拍专家点评如下

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

紫兰苑是原来万科斥551亿巨资拿下的广信资产包的一部分，此番以政府收储出让的方式被中海拿下，从万科的角度来说快速回流了资金，从政府的角度来说加快了片区的开发，从中海的角度来说获得了一块位置不错的市区土地，是各方利益诉求平衡的结果。

按照项目周边新盘5万多的房价，项目2.4万/平的成交地价不能说便宜，但也不算贵。在现在这个竞争充分的市场，企业想要“好做”的项目就要有“摇号”的运气，否则只能老老实实拼实力、拼产品、拼营销，让时间来检阅项目的含金量。

PART.01

地块情况

该地块与蕙兰苑两宗地块，均为自万科广信资产包，紫兰苑总起价近20亿，折合楼面价约2.4万/㎡。

众所周知，万科广信花地湾项目坐落在地铁1号线花地湾站附近，其体量堪称巨无霸，占地面积约一平方公里，是广州乃至四大一线市中心都罕见的大城项目。

LW16为紫兰苑地块

历时多年，这个大城已被开发得有模有样。

截至目前，万科已在花地湾开发了不少项目，包括清盘中的金域曦府，还有市场热度非常高的万汇天地臻园、以及即将入市的郎庭。

配套方面，目前也落实了省级重点省实花地湾校区（已封顶，预计9月开学），荔湾区人民医院（已开始内部装修，预计今年交付使用）。

此前，万科转手的背后原因流传了不少说法，包括卖地回血合作开发，还有重走招拍挂延续士地使用权等等原因。点此回顾:

不少自媒体认为，万科出于战略布局考虑，未必会参与地块的竞拍。

在挂牌时间截止之前，仅有中海一家参与报价。

相关资料显示，近五年来，广信资产包也仅仅转化了2个项目。在2018-2021年期间，广信资产包均无竣工面积；2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。

今年2月，荔湾区各街道召开了高质量发展大会，在会议上提出2023年的重点工作之一为加快推进东漖城中村改造进度，尽快完成花地湾南蕙兰苑、紫兰苑土地收储，促进城区改建和加速城市面貌焕新。

PART.02

老芳村一手住宅市场情况

克而瑞数据监测显示，今年5月老芳村一手住宅共成交234套，成交均价为60013元/㎡。户型产品丰富，涵盖了刚需、刚改、改善等多个产品类型。